LMNP LMP Loueur en meublé non professionnel

LE LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL LMNP/LMP :

Dès lors qu’il ne tire pas 23 000 € de recettes annuelles et que ces recettes n'excèdent pas les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI et qu’il n’est pas inscrit au RCS à ce titre, l’investisseur est considéré comme loueur en meublé non professionnel, LMNP.

Chez Efficience retrouvez toutes les LMNP

 

LA FISCALITE DU LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL (amortissable)

Les revenus issus de la location des meublés sont imposables dans la catégorie des Bic ou micro BIC (si les recettes sont inférieures à 15 000€).
Le Loueur en Meublé non Professionnel peut à ce titre déduire les charges provenant de cette location et les imputer uniquement sur les revenus de même nature.

L'AMENDEMENT BOUVARD-CENSI :

En complément du régime de loueur en meublé non professionnel qui continue à exister comme préalablement en vigueur, un nouveau dispositif codifié à l’article 199 septvicies du CGI est mis en place par la Loi de finances (dernier texte en vigueur : texte adopté n° 265, session du 9 avril article 8B).


Ce nouveau régime instaure une réduction d’impôt sur le revenu en faveur des contribuables qui réalisent des investissements immobiliers dans le secteur de la location meublée non professionnelle et selon les critères suivants :

PERSONNES CONCERNEES


Seules les personnes physiques fiscalement domiciliées en France peuvent bénéficier de la réduction d’impôt et pas d’acquisition possible par une société SARL de famille par exemple.
L’avantage fiscal n’est pas applicable au titre des logements dont le droit de propriété est démembré.

OPERATIONS CONCERNEES


- Acquisition d’un logement neuf : les logements neufs s’entendent des immeubles à usage d’habitation achevés et qui n’ont jamais été habités ou utilisés.
- Acquisition d’un logement en état futur d’achèvement : pour le bénéfice de la réduction d’impôt, aucune condition de délai d’achèvement n’est exigée.
- Acquisition de logements achevés depuis au moins 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation : la réhabilitation ou la rénovation s’entend des travaux qui
permettent, après leur réalisation, de satisfaire à l’ensemble des performances techniques prévues à l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003.
- Acquisition de logements achevés depuis au moins 15 ans qui font l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation : les travaux nécessaires sont identiques à ceux évoqués cidessus,
aucune condition de délai de réalisation des travaux n’est exigée.

LOGEMENTS CONCERNES

Rappel 2 cas possibles :

  • Cas d'un logement neuf ou en état de futur achèvement (VEFA)
  • Cas d'un logement ayant plus de quinze ans, et rénové:

La loi est applicable aux biens immeubles de plus de 15 ans s'ils ont été réhabilités ou rénovés de manière à satisfaire l'article 2 quindecies B de l'annexe III.
Dans ce cas, la réduction d'impôt est calculée sur la base du prix d'achat majoré du montant des travaux.
Cependant la récupération de TVA est très limitée.

Les logements

  1. Résidence universitaire avec services
  2. Résidence de tourisme classée
  3. Résidence de santé publique comme définie dans l'article L. 6111-2 du code de la santé publique
  4. Résidences définies dans l'article l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des famille
  5. Les logements destinés à l'accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées (articles L. 444-1 à L. 444-9 du même code) géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale


MODALITE D’APPLICATION DE LA REDUCTION D’IMPOT BOUVARD-CENSI

- engagement de location : les contribuables doivent s’engager à donner le logement en location meublée pendant au moins neuf ans à l’exploitant, celle-ci doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement ou d’acquisition si elle est postérieure.
- l’activité de location meublée doit être exercée à titre non professionnelle et les revenus tirés de la location meublée imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux.
Si la location dure moins de neuf ans et sauf cas de force majeure de type naissances multiples, licenciement, divorce ou déménagement a plus de 200 km, il y aura requalification fiscale.

FAIT GENERATEUR DE LA REDUCTION D’IMPOT

Pour les logements acquis neufs ou en VEFA, ou achevés depuis au moins 15 ans et ayant fait l’objet d’une réhabilitation, la réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de celle de son acquisition si elle est postérieure.
Pour les logements à rénover ou à réhabiliter, elle est accordée au titre de l’année d’achèvement de ces travaux.

MONTANT DE LA REDUCTION D’IMPOT

La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient des logements retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €. Lorsqu'elle est acquise au titre d'un logement achevé depuis au moins quinze ans et qui fait l'objet de travaux de réhabilitation, elle est calculée sur le prix d'acquisition majoré du montant de ces travaux.

Le taux de la réduction d'impôt est de 25 % pour les logements acquis en 2009 et en 2010, et de 18 % pour les logements acquis à compter de l'année 2011.

AMORTISSEMENT DES BIENS

  1. Pour les biens bénéficiant de la nouvelle réduction d’impôt, les amortissements ne pourront être pris en compte que sur la fraction supérieure à 300.000€.
  2. Pour les biens ne bénéficiant pas de la nouvelle réduction d'impôt, les amortissement sont inchangées vis à vis de l'ancien statut LMNP (amortissement de l'immobilier et du mobilier à hauteur de 100 % hors partie terrain)

Toutefois l'investisseur aura le choix d'opté pour la réduction d'impôt ou pour le régime LMNP classique dit "amortissable".
Les programmes bénéficiant de la nouvelle réduction d'impôt n'impose pas le nouveau régime "BOUVARD CENSI".
De ce fait, même pour les programme éligible à la nouvelle réduction d'impôt vous pourrez opter pour le régime du LMNP Classique.

 

LE DISPOSITIF DE LOUEUR EN MEUBLE PROFESSIONNEL, LMP :

La Loi de finances pour 2009 a été définitivement adoptée par le parlement le 17 décembre 2008, parmi les différentes mesures, entre autres le plafonnement des niches fiscales, cette Loi réforme le régime de la location meublée.

LES PERSONNES CONCERNEES

Sont considérées comme des Loueurs en Meublé Professionnels LMP, les personnes qui louent de manière habituelle des locaux d’habitation meublés.
Elles sont à ce titre imposées aux Bic.

LA FISCALITE

Le Loueur en Meublé Professionnel peut imputer son déficit sur son revenu global.
En outre, il peut être exonéré d’impôt sur les plus-values s’il exerce son activité depuis au moins cinq ans et si ses recettes n’excèdent pas 90 000 € TTC.
Les droits de mutation à titre gratuit sont allégés.
En revanche, la plupart des LMP sont désormais imposables à l’ISF.

LES OBLIGATIONS

Les nouvelles conditions :
A compter de l’imposition des revenus 2009, seront désormais considérées comme professionnelles les activités de location meublée respectant les trois conditions cumulatives suivantes :
- un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel.
- les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble du foyer fiscal excèdent 23 000 €.
- ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.


A la lecture de ces conditions, il importe de noter que la référence à l’article 79 dans le troisième point oblige à inclure les pensions et les rentes viagères (donc les pensions de retraite) dans le revenu à comparer aux recettes issues de la location meublée.
En pratique cette troisième condition va évidemment rendre l’accès au statut LMP particulièrement difficile car il va dorénavant falloir que les acquéreurs disposent de moins de revenus (dans les catégories listées) que de loyers générés par la location meublée.

MESURES TRANSITOIRES

La nouvelle définition des loueurs professionnels s’appliquant à l’ensemble des personnes réalisant des locations meublées, des mesures transitoires sont prévues pour l’application de la troisième condition aux contribuables ayant eu le statut de loueur en meublé professionnel avant 2009.
Ainsi, le montant des recettes est multiplié par 5, il est ensuite diminué de 2/5ème par année de détention dans la limite de dix ans afin de parvenir à des recettes majorées qui rejoindront à terme les recettes réelles.